PREGUNTAS FRECUENTES

 

¿Qué cubre el seguro de la Finca?

Hay que distinguir entre Seguro Básico y Seguro Multirriesgo. 


El seguro básico de la finca SOLAMENTE cubre la responsabilidad civil e incendios. 

Es más recomendable el seguro "multiriesgo" que además cubre los daños provocados por agua siempre que estén localizados, en tuberías ascendentes o bajantes comunitarias, también suelen incluir los daños por filtraciones de agua a través de la cubierta o tejado del edificio, en este último caso solo cubre los daños, no la reparación de la cubierta en si pues se consideran gastos de mantenimiento del edificio. Este seguro multiriesgo cubre además, casos como robo, inundación, rayos, y casos específicos dependiendo de lo contratado con la compañía aseguradora, siendo por tanto el más recomendable para su contratación por la Comunidad de Propietarios. 

Es común en todas las pólizas de seguro de todas las Comunidades el CUBRIR SOLO LOS DAÑOS RESULTANTES, es decir que si un siniestro no causa daños en los bienes comunitarios o privativos de los comuneros, no queda amparado por la cobertura de ninguna póliza. 

En caso de robo y actos vandálicos, se hace preciso acompañar a la declaración del siniestro la perceptiva denuncia policial, efectuada por el Presidente de la Comunidad, al ser él el único y legitimo representante legal de la Comunidad.

 

 

¿Cuáles son las funciones del Portero/Conserje de la Finca?

En primer lugar distinguiremos a Portero (empleado que dispone de casa-habitación en la finca) y Conserje (empleado que no dispone de casa-habitación en la finca). 


Las funciones básicas que determina el Convenio Laboral de Empleados de Fincas Urbanas son dos limpieza y vigilancia; no obstante se recomienda establecer de mutuo acuerdo unas Normas y cometidos de trabajo y un horario laboral, conforme a lo estipulado en el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas en vigor de la Comunidad de Madrid, el cual es el siguiente: pinche aquí

 

 

¿Cuál es el procedimiento para actuar frente a los Propietarios Morosos?

El procedimiento está previsto en el art. 21 LPH. Se trata de una reclamación judicial acordada por la Junta de Propietarios, es el llamado PROCEDIMIENTO MONITORIO.


Los pasos a seguir son los siguientes:

 

1) Convocatoria de una Junta General e inclusión en el orden del día de un punto como éste: “Reconocimiento de deuda y reclamación judicial de las cuotas adeudadas a la Comunidad de Propietarios por las Propiedades X,Y,Z, …” En cuanto a la legitimación para la Convocatoria de esta Junta General, debe atenerse a lo descrito en el art. 16 LPH

 

2) Segundo paso. Aprobación del acuerdo por el que se reconoce la existencia de la deuda y se faculta al presidente a reclamarla judicialmente y otorgar poderes a abogados y procuradores en el caso en el que sean preceptivos (SE RECOMIENDA QUE EN EL ACTA APAREZCA UN LISTADO DESGLOSADO DE CADA UNO DE LOS RECIBOS ADEUDADOS POR CADA UNA DE LAS PROPIEDADES DEUDORAS).

 

3) Petición al Registro de la Propiedad de las notas simples informativas de cada una de las propiedades deudoras, a fin de conocer la titularidad de las mismas y no caer en errores procedimentales en la persona del demandado.

 

4) Emisión de Certificado de deuda de cada una de las propiedades deudoras, por el Secretario- Administrador que se deberá acompañar a la demanda judicial.

 

5) Notificación fehaciente, mediante burofax o servicios telemáticos como Logalty, (se precisa un mecanismo que de fe del contenido, por ello NO es válida una carta certificada) al titular registral de la propiedad del acuerdo adoptado (normalmente se le otorga un plazo amistoso de 10 días para el pago voluntario de la deuda). El acuse de recibo (tanto sea recogida o no por el titular) y la certificación del texto de la notificación del acuerdo deberán ser acompañados a la demanda.ESTE REQUISITO ES IMPRESCINDIBLE, SINO SE LLEVA A CABO EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ESTA PERDIDO ANTES INCLUSO DE SU APERTURA.

 

6) Presentación de la demanda de Juicio Monitorio por el Presidente de la Comunidad (NO ES PRECISO LA ASISTENCIA DE ABOGADO NI PROCURADOR EN ESTE MOMENTO PROCESAL), debe hacerse en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde esté ubicada la Comunidad de Propietarios., INCLUYENDO TODA LA DOCUMENTACION DE LA QUE HEMOS HABLADO ANTERIORMENTE Y COPIA DEL ACTA DE NOMBRAMIENTO DEL PRESIDENTE Y DEL SECRETARIO-ADMINISTRADOR.

 

7) PROCESO JUDICIAL:

 

• Una vez admitida a trámite la demanda, el Juez requerirá al demandado a que en el plazo de 20 días proceda al pago de la deuda o se oponga presentado un escrito explicando las razones por las cuales se opone al pago de la deuda existente.

 

• Supuestos:

 

• Pago de la deuda: SE TERMINA EL PROCEDIMIENTO SIN COSTES JUDICIALES.

 

• Deudor ni paga ni se opone: EL JUEZ DIRECTAMENTE DECRETARA EL EMBARGO DE SUS BIENES PARA HACER FRENTE AL PAGO DE LA DEUDA.

 

• Deudor se opone a la demanda. CASOS:

 

• DEUDA INFERIOR A 900 €: EL JUZGADO DECRETARÁ CELEBRACIÓN DE JUICIO VERBAL, Y AL SER LA CUANTIA INFERIOR A 900 € NO ES PRECISA LA ASISTENCIA DE ABOGADO NI DE PROCURADOR.

 

• DEUDA ENTRE 900 y 3.000€: EL JUZGADO DECRETARÁ CELEBRACIÓN DE JUICIO VERBAL, Y AL SER LA CUANTIA SUPERIOR A 900 € ES PRECISA LA ASISTENCIA DE ABOGADO NI DE PROCURADOR.

 

• SI LA CANTIDAD SUPERA LOS 3.000 €, EL JUZGADO COMUNICARA AL DEMANDANTE (EN ESTE CASO LA COMUNIDAD), PARA QUE EN EL PLAZO DE UN MES, PRESENTE UNA DEMANDA POR RECLAMACION DE DEUDA (ES PRECEPTIVO LA ASISTENCIA DE ABOGADO Y PROCURADOR). SUSTANCIANDOSE EN ESTE CASO UN PROCEDIMIENTO ORDINARIO.

 

 

¿Qué es la ITE y cuando hay que realizarla?

La ITE es la Inspección Técnica del Edificio, que para verificar la seguridad constructiva del Edificio, impone el Ayuntamiento de Madrid, es por ello OBLIGATORIA y la no realización de la misma conlleva:

 

• Sanción económica.

 

• Que un técnico municipal la realice, siendo los gastos a cargo de la Comunidad.

 

• Si el resultado de la inspección llegará a ser desfavorable y la Comunidad no lleva a cabo las reparaciones necesarias, aparte de la sanción económica pertinente, las obras serian ejecutadas por el Ayuntamiento, repitiendo el importe a la Comunidad de Propietarios.

 

La Inspección Técnica de Edificios hará referencia necesariamente a los siguientes aspectos:

- Estado de la estructura y cimentación.

- Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos, en especial en lo que pueda suponer peligro para la vía pública.

- Estado de conservación de cubiertas y azoteas.

- Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

 

Los edificios que deben de llevarla a cabo son los que en el año en curso cumplan una antigüedad de 30 años desde la fecha de terminación total de su construcción u obras de reestructuración integral, para ello el ayuntamiento elabora un padrón de edificios sujetos a inspección, que puede consultar en el siguiente enlace

 

PROCEDIMIENTO

 

• Una vez el ayuntamiento comunica a la comunidad la obligación de realizar la ITE, en el año en curso, la comunidad tiene que contratar un técnico competente e INDEPENDIENTE, normalmente suele ser un APAREJADOR COLEGIADO, que lleve a cabo la inspección del edificio, referenciándose a los aspectos explicados anteriormente:

 

- Estado de la estructura y cimentación.

- Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos, en especial en lo que pueda suponer peligro para la vía pública.

- Estado de conservación de cubiertas y azoteas.

- Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.

 

• El dictamen del técnico puede determinar un estado del edifico FAVORABLE O DESFAVORABLE.

 

• Si el dictamen establece un resultado favorable, se le comunica al departamento correspondiente del Ayuntamiento, se le abonan sus honorarios al técnico que la elaborado el informe y el procedimiento termina aquí.

 

• Si el dictamen es desfavorable, se abre en este momento la fase de EJECUCION DE OBRAS NECESARIAS PARA CORRECCION DE DEFECTOS EN EL EDIFICIO A RAIZ DE LA ITE DEFAVORABLE DEL EDIFICIO.

 

EJECUCION DE OBRAS NECESARIAS PARA CORRECCION DE DEFECTOS EN EL EDIFICIO A RAIZ DE LA ITE DEFAVORABLE DEL EDIFICIO

 

• La Comunidad tiene en este momento que solicitar presupuesto a empresas de rehabilitación de edificios, para efectuar los trabajos que el Acta de Inspección desfavorable obliga.

 

• La decisión de que empresa lleva a cabo los trabajos en la Comunidad debe ser tomada en Junta General por mayoría simple.

 

• Una vez aprobados los trabajos, puede aprobarse en Junta la solicitud de subvención municipal de obras derivadas de la ITE, para ello puede recabar más información en el siguiente enlace

 

• Abonar las tasas e impuestos de obras municipales requeridos en cada caso (también son subvencionables).

 

• Una vez ejecutadas las obras, se deberá volver a pasar la ITE, en lo que se denomina informe de adecuación de los trabajos realizados, la cual es un informe realizado por el mismo técnico o distinto, en el cual certifica que los trabajos ejecutados son validos para dar por solucionados los defectos encontrados en el Acta de ITE desfavorable originaria.